2023年3月，自然資源部在《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）中提出要“因地制宜劃分不同單元類(lèi)型，探索不同單元類(lèi)型、不同層級(jí)深度詳細(xì)規(guī)劃的編制和管控方法”。城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)詳細(xì)規(guī)劃主要分單元和街區(qū)兩個(gè)層面，單元層面強(qiáng)調(diào)上位規(guī)劃傳導(dǎo)，街區(qū)層面強(qiáng)調(diào)實(shí)施和控制。圖則作為街區(qū)層面規(guī)劃的核心內(nèi)容，對(duì)城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)具有重要意義。本文從對(duì)比江蘇、江西、海南和重慶四地發(fā)布的國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃編制指南入手，重點(diǎn)探討街區(qū)圖則規(guī)劃編制要點(diǎn)。

一、內(nèi)涵辨析

單元層面在傳導(dǎo)規(guī)劃單元管控內(nèi)容的基礎(chǔ)上，突出指引性，主要體現(xiàn)底線約束、總量控制、結(jié)構(gòu)布局和民生保障等內(nèi)容。街區(qū)層面落實(shí)全域全要素指標(biāo)管控，突出控制性，體現(xiàn)具體地塊用途和開(kāi)發(fā)建設(shè)強(qiáng)度等實(shí)施性安排。街區(qū)圖則是指具有法律效力的規(guī)劃圖示文件，上海、海南等地新增附加圖則對(duì)重要地段進(jìn)行風(fēng)貌控制。

二、街區(qū)及其地塊劃分

在街區(qū)圖則編制之前，需要明晰街區(qū)和地塊劃分的原則、規(guī)模等要求。對(duì)比江蘇、江西、海南和重慶四地的單元、街區(qū)、地塊劃分情況，各地對(duì)各層級(jí)的名稱(chēng)叫法及規(guī)模控制呈現(xiàn)差異化。

1.街區(qū)劃分

銜接社區(qū)（行政村）行政區(qū)劃，統(tǒng)籌考慮內(nèi)在功能的關(guān)聯(lián)性、土地使用的可兼容性和各類(lèi)空間要素，結(jié)合5分鐘便民生活圈劃分街區(qū)。

表1 各地對(duì)街區(qū)規(guī)?？刂埔髮?duì)比

2.地塊劃分

在街區(qū)范圍內(nèi)，根據(jù)山體河流、城市道路、村社界線、地籍等自然和人工邊界，結(jié)合規(guī)劃建設(shè)條件、規(guī)劃意圖等劃分地塊。地塊劃分應(yīng)便于土地供應(yīng)和實(shí)施建設(shè)。地塊邊界相對(duì)規(guī)整和地塊相對(duì)完整，單個(gè)規(guī)劃地塊面積不宜過(guò)大或過(guò)小，節(jié)約集約利用土地，避免出現(xiàn)零星用地。

重慶市要求居住商業(yè)等地塊長(zhǎng)邊尺度不宜超過(guò)250米，短邊（縱深）尺度不宜低于80米，居住地塊、商業(yè)商務(wù)地塊（含混合用地）面積不得超過(guò)4萬(wàn)平方米，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)地塊面積不得超過(guò)8萬(wàn)平方米。

江西省要求居住用地不宜小于0.3公頃，公共服務(wù)設(shè)施用地不宜小于0.2公頃，最大規(guī)模不宜大于10公頃。

三、街區(qū)圖則編制主要內(nèi)容

圖則是街區(qū)層面以及城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)詳細(xì)規(guī)劃的核心內(nèi)容，具有法律效力，由圖、表、文三部分組成。

1.圖形內(nèi)容

（1）地塊劃示

以封閉多段線劃示地塊邊界，并標(biāo)注地塊編號(hào)。

（2）用地性質(zhì)

按照自然資源部辦公廳印發(fā)的《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類(lèi)指南》要求，詳細(xì)規(guī)劃原則上使用二級(jí)類(lèi)和三級(jí)類(lèi)。

編制詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)將“01耕地、02園地、03林地、04草地、05濕地、06農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)用地、12交通運(yùn)輸用地、13公用設(shè)施用地、14綠地與開(kāi)敞空間用地、15特殊用地、17陸地水域、23其他土地”細(xì)分至二級(jí)類(lèi)，將“07居住用地、08公共管理與公共服務(wù)用地、09商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、10工礦用地、11倉(cāng)儲(chǔ)用地”細(xì)分至三級(jí)類(lèi)。

依據(jù)分區(qū)規(guī)劃要求，落實(shí)和細(xì)化地塊用地性質(zhì)。

（3）配套設(shè)施

獨(dú)立占地的設(shè)施應(yīng)劃示明確的地塊邊界。綜合設(shè)置的設(shè)施應(yīng)在地塊控制指標(biāo)一覽表的配套設(shè)施中注明設(shè)施類(lèi)型及規(guī)模，并且使用統(tǒng)一的設(shè)施符號(hào)進(jìn)行標(biāo)注。

（4）控制線

落實(shí)上位規(guī)劃確定的控制線，包括城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界、道路紅線、各類(lèi)綠地范圍控制線（綠線）、地表水體保護(hù)控制線（藍(lán)線）、基礎(chǔ)設(shè)施用地控制線（黃線）、歷史文化風(fēng)貌區(qū)的劃示范圍和保護(hù)建筑的建設(shè)控制范圍（紫線）、鐵路控制線和軌道交通控制線（應(yīng)注明交通站點(diǎn)的位置）以及其他特殊設(shè)施控制要求。

一般情況下，藍(lán)線、綠線可落實(shí)為圖則中的水域、綠地的地塊范圍線；紫線用歷史文化風(fēng)貌區(qū)范圍線、保護(hù)建筑建設(shè)控制范圍等進(jìn)行表達(dá)；其他控制線應(yīng)以獨(dú)立圖層和指定線型進(jìn)行表達(dá)。

（5）空間管制

劃示地塊建筑控制線（即建筑退讓道路紅線和用地范圍線）、禁止機(jī)動(dòng)車(chē)開(kāi)口路段等，標(biāo)注退讓距離。也可在圖則中按需表達(dá)其他城市設(shè)計(jì)控制要素，如貼線率、公共通道、地塊內(nèi)部廣場(chǎng)等。

（6）其他

圖紙須附地形圖，標(biāo)注道路名稱(chēng)、河道名稱(chēng)、交通站點(diǎn)名稱(chēng)，道路紅線寬度、綠化帶寬度，道路中心線交點(diǎn)坐標(biāo)以及機(jī)動(dòng)車(chē)開(kāi)口方位等。

2.地塊控制指標(biāo)

（1）強(qiáng)制性指標(biāo)

強(qiáng)制性指標(biāo)包括用地性質(zhì)（用地用海分類(lèi)）、建筑密度、容積率、建筑控制高度、綠地率、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施等。

用地性質(zhì)是依據(jù)上位規(guī)劃對(duì)地塊進(jìn)行用地用海分類(lèi)，通常分到三級(jí)類(lèi)；建筑密度反映用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)，是規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑基底面積之和與地塊占地面積之比，一般情況下各類(lèi)用地均控制上限；容積率是表示建筑用地使用強(qiáng)度的重要指標(biāo)，是規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑總面積之和與地塊占地面積之比，一般情況下各類(lèi)用地均控制上限；建筑控制高度是地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值；公共基礎(chǔ)配套設(shè)施包括基礎(chǔ)教育、托幼所等居住服務(wù)設(shè)施，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所等環(huán)衛(wèi)設(shè)施，變電站、電信局、燃?xì)庹镜仁姓A(chǔ)設(shè)施；綠地率是反映城市綠化水平的基本指標(biāo)，是規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)綠地面積之和與規(guī)劃地塊占地面積之比，一般情況下各類(lèi)用地均控制下限。

（2）指導(dǎo)性指標(biāo)

指導(dǎo)性指標(biāo)一般包括交通出入口方位、人口容量、城市設(shè)計(jì)指引、其他環(huán)境要求等。人口容量是規(guī)劃地塊內(nèi)每公頃用地的居住人口數(shù)；城市設(shè)計(jì)指引是針對(duì)重點(diǎn)地段提出公共空間的環(huán)境質(zhì)量要求，主要景觀界面的控制原則及建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求等；交通出入口方位是建議設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)出入口的方向和位置。

3.規(guī)劃控制條文

規(guī)劃控制條文是對(duì)規(guī)劃圖則單元層面特殊情況的說(shuō)明，包括以下幾個(gè)方面：

①說(shuō)明各規(guī)劃圖則單元內(nèi)控制內(nèi)容中的強(qiáng)制性與指導(dǎo)性指標(biāo)的界定。

②對(duì)各規(guī)劃圖則單元內(nèi)相關(guān)內(nèi)容的調(diào)整規(guī)則應(yīng)參見(jiàn)圖則執(zhí)行規(guī)定。

③明確各規(guī)劃圖則單元內(nèi)相關(guān)城市設(shè)計(jì)導(dǎo)引。

④整體空間環(huán)境控制原則：本街區(qū)的特色控制。

⑤重要景觀界面控制原則：公園、河湖、城市軸線、廣場(chǎng)等公共空間周邊界面控制。

⑥特殊功能區(qū)更新改造控制原則：舊村、工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)更新改造控制。

⑦明確各規(guī)劃圖則單元內(nèi)需要進(jìn)一步銜接與協(xié)調(diào)的相關(guān)詳細(xì)規(guī)劃。

⑧各規(guī)劃圖則單元內(nèi)其他控制內(nèi)容，如文物保護(hù)、環(huán)境保護(hù)等。

四、總結(jié)

街區(qū)圖則是積極發(fā)揮詳細(xì)規(guī)劃法定作用及實(shí)施城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)建設(shè)、整治更新、保護(hù)修復(fù)活動(dòng)的重要依據(jù)。在圖則編制時(shí)，應(yīng)依據(jù)國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、各省各地方城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定等要求科學(xué)、合理規(guī)劃。另外，除了普適性圖則編制外，應(yīng)綜合考慮當(dāng)?shù)匾笠约暗乩韰^(qū)位等實(shí)際情況，選擇是否增加附加圖則。