一、當(dāng)前形勢
近年來,受房地產(chǎn)估價行業(yè)外部及內(nèi)部多重因素影響,包括經(jīng)濟發(fā)展速度由高速轉(zhuǎn)為中高速,房地產(chǎn)市場處在調(diào)整期,房屋征收、土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)抵押等活動的數(shù)量有所減少,以及包括地方政府、國企等在內(nèi)的客戶(估價需求者)資金緊張,還有一些客戶為了“降本增效”而壓縮資產(chǎn)評估方面的開支等,使得房地產(chǎn)估價的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)量有所下降,收入有所降低,被拖欠評估費問題也較突出,許多估價機構(gòu)生存發(fā)展比較困難,對行業(yè)前景比較擔(dān)憂。
面對新形勢新挑戰(zhàn),黨的二十屆三中全會提出進一步全面深化改革,構(gòu)建高水平社會主義市場經(jīng)濟體制,充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。這些決策部署,使得專業(yè)估價存在的基礎(chǔ)更加穩(wěn)固,廣大估價機構(gòu)和估價師應(yīng)堅定未來發(fā)展信心。
二、未來前景
房地產(chǎn)估價行業(yè)既服務(wù)于增量房地產(chǎn)市場,又服務(wù)于存量房地產(chǎn)市場,還服務(wù)于房地產(chǎn)運營管理等,其未來前景十分廣闊。從長期看,房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)具有持續(xù)性、穩(wěn)定性、成長性,具體可以從以下幾方面來看。
一是房地產(chǎn)各不相同、價值高,有專業(yè)估價服務(wù)的內(nèi)在需求。
二是房地產(chǎn)估價的對象(或客體)量大面廣。房地產(chǎn)就是房屋、土地、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)。據(jù)世界銀行有關(guān)資料,房地產(chǎn)在一個國家或地區(qū)總財富中的占比高達50%~70%,即其他各類資產(chǎn)價值之和也不及房地產(chǎn)價值。
三是房地產(chǎn)需要專業(yè)估價服務(wù)的情形很多,不僅買賣、租賃等常規(guī)交易需要估價,抵押、征收、稅收、司法處置、損害賠償、分家析產(chǎn)、更新改造、資產(chǎn)管理、財務(wù)報告、資產(chǎn)證券化等也都需要估價,甚至更加需要估價。
四是房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師深知房地產(chǎn)價值價格的影響因素及其變化或改變帶來的房地產(chǎn)價值價格變動,熟悉房地產(chǎn)市場和有關(guān)制度政策,還可以從事多種多樣的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù),如房地產(chǎn)市場調(diào)研、盡職調(diào)查、調(diào)查評價、存量盤活利用、優(yōu)化整合、保值增值、項目可行性研究、定價或出價建議等咨詢服務(wù)。
五是從美國、英國、日本等發(fā)達國家和我國港澳臺地區(qū)來看,房地產(chǎn)估價都是專門的職業(yè)和行業(yè),并都有估價專業(yè)組織,此外還有國際測量師聯(lián)合會(FIG)、世界估價組織聯(lián)合會(WAVO)、國際估價標(biāo)準(zhǔn)理事會(IVSC)、國際估價官協(xié)會(IAAO)等國際估價組織。戴德梁行(DTZ)、世邦魏理仕(CBRE)、仲量聯(lián)行(JLL)、第一太平戴維斯(Savills)、高力國際(Colliers)等國際房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)已有上百年發(fā)展歷史,房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)一直是其核心業(yè)務(wù)之一。
三、發(fā)展之路
一是專業(yè)化。專業(yè)化并非業(yè)務(wù)單一化,而是在房地產(chǎn)估價及咨詢服務(wù)方面要比客戶更專業(yè),能為客戶提供相關(guān)專業(yè)幫助,為客戶帶來實實在在的好處(利益),或者減少損失,或者防范化解風(fēng)險等等。估價機構(gòu)要堅守估價這個主業(yè)、精耕細作,在此基礎(chǔ)上適度相關(guān)多元發(fā)展,也就是拓展的業(yè)務(wù)要與估價專業(yè)相關(guān),與原有估價業(yè)務(wù)之間能相互促進或能共享資源,避免盲目、過度多元化。
二是市場化。不過于依賴“法定評估”業(yè)務(wù),而應(yīng)注重開拓有內(nèi)在需求的自覺自愿委托估價的業(yè)務(wù),即“自愿評估”業(yè)務(wù)。從長遠看,自愿評估需求更多,市場空間更大,業(yè)務(wù)更具有成長性、持續(xù)性、穩(wěn)定性。
三是咨詢化。既要做好提供價值或價格證明文件的“鑒證性估價”業(yè)務(wù),又要積極開拓和做好估價報告供委托人自用、為其作出有關(guān)決策或判斷提供參考的“咨詢性估價”業(yè)務(wù),還要努力開展房地產(chǎn)市場調(diào)研、可行性研究、有效合理利用、保值增值等有關(guān)咨詢業(yè)務(wù)。
四是科學(xué)化。在估價理論、估價方法、估價技術(shù)手段、估價報告表現(xiàn)形式或格式等方面都不墨守成規(guī),而要守正創(chuàng)新。守正創(chuàng)新不是為了創(chuàng)新而“創(chuàng)新”,不是趕時髦、盲目追求效仿“高大上”、不切實際的創(chuàng)新甚至刻意標(biāo)新立異,而是為了解決實際問題、保證估價質(zhì)量、提高估價效率、深化拓展估價業(yè)務(wù)等,既保留現(xiàn)有的好做法,又不斷與時俱進、開拓創(chuàng)新。
引用文獻:柴強,《房地產(chǎn)估價行業(yè)當(dāng)前形勢與未來前景》